こまち瓦版 令和元年12月号

投稿日:2020年01月06日 作成者:古谷 忠

‘‘編集後記‘‘ マンション管理適正性の市場評価の仕組み検討(マンション管理適正評価研究会)  管理情報の開示方法や管理状況の評価項目案などが示され、管理情報はⒶ戸数や駐車区画数などの一般情報Ⓑ評価・判断が分かれる客観情報Ⓒ等級評価―の三つ。重要事項調査報告書に基づく情報提供項目は総会議事録の有無や保険事故状況など、「等級評価」に関わる項目は①管理組合体制②組合会計収支③建築・設備④耐震診断関係⑤生活関連の項目。  ・住戸内設置の非常通報装置に修繕積立金拠出を認める(大阪高裁)  管理組合は高裁審理中に総会で管理規約の改正と非常通報装置の使用細則、非常通報装置の導入について管理規約の改正条項を遡及的に適用して決議した。修繕積立金をどのように取り崩すのかは、マンション管理の私的自治に委ねられている事柄で、管理組合が改正規約を遡及適用することが法令で禁じていないと判断し非常通報装置への積立金拠出を認めた。  ・低下稼働率駐車場を東京都駐車場条例に基づき適正に処理(墨田区「両国パーク・ホームズ」)  稼働率が3割に満たない機械式駐車場を一部撤去し、跡地に不足していた駐輪場を増設。管理組合(築19年、52戸)は「適法」に実現するには意外に険しい道のりを「マッチング」で困り事を解決した。認定に際して申請書、理由書や図面などを提出し、駐車場利用者の減少がありメンテナンス費用等が増大あって建物管理にも影響が出る等と記述。

こまち瓦版 令和元年10月号 

投稿日:2019年11月02日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・大規模修繕工事の追加工事や実数精算」状況調査(マンション管理センター)  大規模修繕工事での追加工事や実数精算の不確定要素を設計・監理コンサル業者を対象に調査して結果を公表した。回答したコンサルの8割以上が工事請負契約で実数精算方式を採用。事前に自ら数量を確定して値段を入れる「責任数量方式」は2割だった。工事費増額対応策としては「予備費を見込むケースが多く」、工事費の「10%程度」が最も多かった。 ・マンション火災保険の保険料が10月1日から値上がり  「各社で差はあるが平均して約20~30%値上がりする」見通しだ(総合代理店)。損保大手5社の保険料比較表を作成して比較すると、過去の保険金支払い件数に応じて割引率が決まる保険商品もあり、「これまでは単純に事故の『有無』に応じて割引を適用していたところも、『件数』に応じた割引率を導入するのが今までとの大きな違い」である。  ・マンション居住者対象の地震防災に関する(アンケート)調査  大地震で被災しても自宅マンションでの生活を想定する居住者が全体の7割以上であるが、その一方「自宅での被災生活」に不安を感じている人は4割強を占めている。大地震発生での不安は「家族の安否」が6割でトップ。「マンション建物や設備の被害」が5割で2位。以下「自宅での被災生活」「外出先からの帰宅困難」などと続く。詳細はここ⇒:こまち瓦版R元.10.

 

こまち瓦版 令和元年8月号 

投稿日:2019年08月12日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  「総合管理受託戸数ランキング」2019年度版発表(マンション管理新聞社)  管理会社上位12社の順位変化はなかった。あなぶきハウジングサービスが合併で、順位を上げて13位。伊藤忠アーバンコミュニティも合併して15位にアップした。管理員や清掃員の採用難、最低賃金アップ、社会保険関連費用アップ、そして働き方改革の推進などから、受託管理組合に管理委託費の値上げ、見直しの動きが顕著になってきた。   ・2018年度#マンション総合調査結果発表(国土交通省)  一昨年9月の『外部専門家の活用ガイドライン』公表で、外部役員の検討状況、外部専門家活用の質問や、長期修繕計画に基づく修繕工事費や大規模修繕工事の発注方式、工事発注・業者選定ルールなど工事関係質問も充実した。永住意識は10%以上増加した。外部専門家の活用内容は「単発コンサルティング業務」61.2%「顧問契約」20.4%であった。      ・「上乗せ特約」の火災保険金補償    地震等による一定以上の損害に対して補償する地震保険。国と損害保険会社が共同で運営しているが、地震保険の保険金に「上乗せ」して支払う独自の特約を用意し、保険金を多く受け取れる商品を販売する損害保険会社があり、分譲マンションの共用部分も対象にしている商品もある。   ここに詳細⇒:こまち瓦版R元.8

こまち瓦版 令和元年6月号

投稿日:2019年06月21日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・管理費等滞納の提訴で支払再開でも競売確定(東京地裁)  長期間滞納していた管理費等の支払を再開した区分所有者に「59条競売」の可否が争われた裁判で「滞納分の支払いに充てる資産は保有していない」と判断し、区分所有法59条に基づく競売と管理規約に基づく弁護士費用約36万円の支払いを認める判決を言い渡した。この時点の滞納金額は遅延損害金・弁護士費用を除き約136万円だった。 ・都条例で付置義務がある駐車場台数を緩和(東京都)  マンション内駐車場が利用されていない場合、都条例で義務付けられた敷地内駐車場の台数を減らすことが可能になる。駐車場台数を減らせるのは、既存駐車場の利用実績が付置義務のある駐車場台数を上回っていない、既存駐車場を撤去する部分について、敷地の利用計画が関係法令に適合しているなどの条件を満たすケースで緩和される。  ・敷地売却が建て替えを上回る(団地再生検討会)  マンション建替え円滑化法上の「除却認定」実績を明らかにした。まとめ案では、昨年11月現在「要除却認定」を受けたマンションは全国で14件。検討中案件は34件に上った。14件で検討中2件を含む6件が敷地売却制度を活用している。いずれも東京23区内の築年数39年~54年、戸数11~34戸のマンションである。詳細はここ: こまち瓦版R元.6.

こまち瓦版 平成31年4月号 

投稿日:2019年03月28日 作成者:古谷 忠

”編集後記” 「管理不全」予防へ届け出の義務付け条例案(東京都)  1983年以前に新築(6戸以上)分譲マンション管理者に管理状況の届け出を義務付ける東京都条例案が、本会議での議案説明、常任委員会審議を経て,成立する見通で,管理状況届け出制度が来年4月1日スタート予定。届け出項目は運営体制整備、管理規約設定、総会開催と議事録作成、管理費・修繕積立金額、徴収方法の規定、修繕の計画的実施である。  ・空家対策特別措置法で除却(解体)命令の方針(滋賀県野洲市)  数年前から無人の市内マンション(築47年,9戸)の区分所有者に対し、空家対策特別措置法に基づく解体命令を行う方針。命令に先立ち区分所有者に意見書等の提出機会を与える通知書を郵送した。 昨年6月にマンションの妻壁が崩落し、区分所有者9人のうち1人は行方不明。命令で区分所有者が解体を行わない場合は行政代執行による解体も検討。           共用部分の管理でない電力供給契約に解約義務はない(一審判決取消し、最高裁)  受電導入トラブルは専有部電気供給方法を#「高庄一括受電方式」に変更の総会決議をしたが、判決では、総会決議のうち解約を義務付け部分は「専有部分の用に関する事項を決するもので、共用部分の変更または管理に関する事項を決するものではなく、規約として効力を有しない」として、裁判官5人全員一致で一審判決取消し、高裁判決破棄の判決。詳細はここ:こまち瓦版 H31.4.

こまち瓦版 平成31年2月号

投稿日:2019年01月26日 作成者:古谷 忠

”編集後記”   『管理組合に適用される#個人情報保護法と作成名簿の取扱いに関する細則』発刊(マン管センター)   法改正に伴い、組合員名簿は理事長について「名簿の取り扱いに関する責任者」と明記し、新たに「提供情報の記録」 「組合員名簿の取り扱いの委託」に関する条文を設けている。居住者名簿では利用可能者を「理事長とその許可を受けた者」とし利用目的・第三者利用の制限に関する条文を加えるなどの変更をしている。  「床の漏水発生・外壁等の水存在」は管理組合の#共用部分管理義務違反(東京高裁)  築約30年・6階建てマンション最上階に入居した賃借人が、屋上などからの漏水で専有部分を使用できなかったとして管理規約上の責務を果たさなかった「債務不履行」とし、損害賠償を求めて管理組合を提訴。 管理規約規定から「共用部分からの漏水で専有部分使用に支障が生じたときは、」「漏水で被った損害賠償を求める余地がある」と指摘。  携帯基地局の賃料収入は『法人とみなされる人格のない社団等』に帰属の収益と評価(東京高裁)  賃貸借契約は「権利能力なき社団の代表者である理事長が締結したもの」とし、賃料収入は管理組合の「雑収入」として総会で承認されている。その効果は各区分所有者に総有的に帰属し、その収益も管理規約に基づき「総会における団体的承認を受けながら管理・運営されている」と指摘。賃料収入は「個々の個人財産とは異なり、管理組合の団体的規律に伴う性質のもの」で、法人税法上の「法人とみなされる人格のない社団等」に帰属する収益である。ここに詳細:こまち瓦版 H31.2.

こまち瓦版 平成30年12月号 

投稿日:2018年12月31日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  ・緩衝材構造スリットの「不具合」の確認を(耐震性に影響)   マンションに数多く採用されている、構造耐力上重要な柱や梁・壁と「雑壁」を切り離す目的の緩衝材「構造スリット」に不具合が見つかるケースがある。大規模修繕工事を行う際には必ず構造スリットの調査をして対応・対策を。 ・集会決議で決めた建物の「共用部分の変更および管理」に従うのが当然(札幌地裁)  団地型マンション総会で可決された高圧一括受電導入に反対し、電力会社との電気供給契約を解除しなかった区分所有者2人に対して、一括受電導入した場合との電気料金の差額9165円の損害賠償などを求めて、他の区分所有者が提訴した事案で、「専有部分の高圧受電の導入が各棟の共用部分の変更または管理に該当するとしても、本件規約によれば、#団地総会の決議で足り、各棟における集会の決議は不要である」と判決した。本件規約は「団地内の敷地、付属施設および棟の共用部分を団地管理組合が管理し、その管理および変更については、棟総会の決議事項とされたものを除き、全区分所有者による団地集会の決議によって決すること」と規定している。  ・理事の「罷免」を議題で臨時総会を#監事が招集・決議が出来る(前橋地裁)   理事4人の解任議題の臨時総会を監事が招集して賛成多数で可決した。解任された2人の抗告を東京高裁は棄却決定。「監事は、必要と考える理事解任の議案を提出し、決議を求めることもできる」と判断した。細はここ: こまち瓦版 H30.12.

こまち瓦版 平成30年10月号 

投稿日:2018年09月29日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  「ヤミ民泊」の区分所有者に対し営業の差し止めなどの判決(東京地裁) 区分所有者が宿泊利用者を募っている民泊が発覚し、管理組合は管理規約を改正した。民泊を事実上禁止する規定に、居室を第三者に貸与する場合の規約・使用細則の順守義務の条文を新設した。区分所有者側は民泊を禁ずる管理規約改正は「区分所有法31条の『特別の影響』に該当する」とし、当該区分所有者の承諾が必要と訴えていた。 屋上設置の携帯電話基地局の賃料収入を収益事業と認定(東京地裁)「収益の帰属主体として管理組合に課税した税務署判断は誤りだ」として管理組合が課税処分の取り消しを求めて提訴し、管理組合は共用部分の所有者でなく管理組合に賃料は帰属せず各区分所有者に帰属すると主張した。課税は①賃貸借契約を管理組合理事長名で結んでいる②管理規約に「共用部分の変更・処分」が管理組合の業務に規定されている等として管理組合の請求を棄却し、課税処分は適当だと結論付けた。管理組合は控訴し、東京高裁で審理が続いている。  適切な修繕工事実施に金融インフラ整備の勉強会設立(住宅金融支援機構) 「マンション価値向上に資する金融支援のあり方勉強会」の国交省,東京都,マンション管理関係4団体は、適正な修繕工事実施に当たっては「金融インフラ整備が課題になっている」とし、勉強会は①管理組合と市場関係者の間にある情報の非対称性解消に効果的取組み ②管理組合向け融資へ民間金融機関の参入支援に効果的取組みを検討。ここに詳細 こまち瓦版H30.10.

こまち瓦版 平成30年8月号

投稿日:2018年09月29日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  「総合管理#受託戸数ランキング」2018年度版発表(マンション管理新聞社)  #管理会社490社の上位15社の顔ぶれは変わらないが、コミュニティワンが東急コミュニティーGの管理会社と合併したことで、日本総合住生活と入れ替わり10位になった。管理員や清掃員の採用難、最低賃金のアップ等もあり、これまでの過当競争に改善の動きが顕著になってきた。管理委託費の値上げ提案が管理組合に認められることも増えてきた。 管理会社社員が議長を務めた総会での「議長一任」の委任状は有効(東京地裁)  総会で決まった設計・監理コンサルとの長期修繕計画作成業務契約を認めず、代金の支払いを拒否した管理組合に、東京地裁は、「総会決議は有効」だとして、一審判決同様、管理組合が120万円と遅延損害金を支払えと命じた。  「マンション管理事務室での現金のカード決済化推進」(マンション管理業協会)  共用施設使用料など管理事務室で取り扱う「小口現金」の収納事務負担や現金紛失・毀損といった問題の解消を模索する実証実験を行った。管理室でのクレジットカードや電子マネーによる電子決済を導入によるメリット・デメリット、課題などを検証。居住者の利便性向上や業務の効率化、現金毀損リスクの低減が図れる 一方、コスト面などの問題指摘も。  団地型の再生に関する新たな制度創設の必要性提言(住宅団地再生のあり方検討会(国交省))  2月末に団地型マンションの敷地売却制度をまとめて以来の会合で、団地再生の取り組み事例報告や、法制度課題の指摘などが行われた(①改修・処分などの推進②敷地分割制度の創設③団地型における解消制度の創設)。ここに詳細  こまち瓦版H30.8.

こまち瓦版 平成30年6月号

投稿日:2018年05月31日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  「マンション#大規模修繕工事に関する実態調査」発表(国交省) 管理組合の利益と相反する立場に立つ「不適切コンサルタント」問題を踏まえ、大規模修繕工事の設計・監理業務を受託する設計コンサル業者を対象に調査。大規模修繕工事金額の内訳は「仮設工事」(19.2%),「外壁塗装」(17.3%),「床防水」(11.5%)の順。戸当たり工事費は「75万円~100万円」が30.6%で最多。「100万円~125万円」が24.7%と続く。管理会社の業務停止・指示処分(国交省近畿地方整備局) 大林ファシリティーズ(本社東京)、業務停止期間は1ヶ月(新規契約の締結等禁止)。処分理由は①従前と同一条件の管理受託契約更新で全区分所有者に重要事項書面の事前の未交付②管理受託契約更新で管理者等への重要事項書面の事前の未交付と未説明③保管口座の印鑑保管④月次会計収支書面で異なる記載⑤管理受託契約の未報告⑥管理業務主任者元社員の管理費等の着服。 「建替え等の円滑化法」施行規則改正で標準管理規約(団地型)改正  マンション標準管理規約(団地型)・同コメントを改正し団地修繕積立金の使途に関する規定などの見直しを行った。土地などを共有する全棟の耐震性が不足する場合、各棟で5分の4の敷地売却決議を行うことで、団地全体のマンションとその敷地を買い受け人に売却できる仕組み。敷地売却に係る計画などに必要な場合は団地修繕積立金を取り崩して経費に充当できると追記。ここに詳細 こまち瓦版H30.6.

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