こまち瓦版 平成30年2月号 

投稿日:2018年02月10日 作成者:古谷 忠

編集後記  ・規約改定し専有部分設備改修に修繕積立金の充当を認める(東京高裁) 管理規約を改正して「管理上影響を及ぼす部分を共用部分の管理と給排水管等と浴室設備等およびその付属設備とを一体に改修する工事」の必要性および合理性は、先行して工事実施した者の不利益とを比較し、区分所有者に管理組合が一定の配慮をしたことで、利害の衡平を著しく害せず、特別の影響も全ての区分所有者に公平に及ぶとされた。   ・理事長職は理事会役員の多数決で解任できる(最高裁) 「標準管理規約」に準拠した条文の管理規約では、理事の互選で選任された理事長については、理事会役員の多数決で解任でき、別の理事を理事長に定めることも総会選任の理事に委ねられているとした。「理事長は区分所有法上の管理者とする」「役員である理事には理事長も含まれ、総会で選任された理事は、互選により理事長を選任する」等に着目。 ・駐車場専用使用権分譲の駐車場使用料値上げは“有効“(東京地裁) 駐車場専用使用権分譲(築40年超)マンションで、1,500円だった使用料を総会決議で2万円程度に値上げに際し、支払い阻止の区分所有者に、購入時の専用使用権の支払対価に応じた使用利益は十分に得ていることや近隣の駐車場料金等を考慮し、「値上げには必要性・合理性があり、増額された使用料も社会通念上相当」と判断した。詳細  こまち瓦版H30.2.

こまち瓦版 平成29年12月号 

投稿日:2018年01月19日 作成者:古谷 忠

 ”編集後記” 「マンション管理業務共通見積書式」発表(マンション管理業協会):実態に即した業務内訳書を記載し、業務内容の説明や管理会社リプレースの場合に公平・公正な比較検討ができる共通仕様資料としての活用を見込む。管理会社見直しはマンション管理士が携わるケースがあるが、管理会社で営業の従事経験を持つマンション管理士は「業務委託範囲が明確になり管理会社変更後に別途費用などの行き違いも減少する」と評価。・「大規模修繕工事の適正取引を促す方策の検討」(マンション管理関係4団体):マンション計画修繕工事の「不適切コンサル」問題などを受け、大規模修繕工事の適正取引を促す方策を検討しようとマンション管理関係4団体で「マンション計画修繕工事における適正取引推進協議会」を発足。協議会参加団体は①会員・構成員に“適正取引”の指導 ②信義誠実の社会的信頼を確保 ③関係団体連絡協議会連携の継続、を申し合せた。・リゾートマンション運営管理会社の破産管財事件(全国マンション問題研究会):リゾートマンション分譲業者(議決権73%所有)が所有する専有部分の多額滞納管理費等(約2億1千万円)で、専有部分を競売で落札した業者に対し管理組合法人が債権者として破産手続き開始をした事例。競売で落札される前に、管理組合法人が「債権者申し立てで破産手続き開始をすること」を決議していて、破産者に対する特定承継債権は、区分所有法7条の先取特権で、破産手続き上は租税債権よりも優先するということがある。詳細 こまち瓦版 H29.12.

こまち瓦版 平成29年10月号 

投稿日:2018年01月19日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ロンドンの高層住宅火災を受け「防火安全対策の徹底」(東京消防庁):平成26年消防法改正で、31㍍超え高層建築物は防火管理者に加え「統括防火管理者」が義務付けられたが、立入り検査で576棟中463棟が消防法違反の指摘(検査は分譲と賃貸を分類していない)。その後、約半数が是正の措置をした。未是正の違反内訳は防火管理者未選任・消防計画未作成・自衛消防訓練未実施等が平約8割であった。 ・大阪市の管理組合が「民泊」で区分所有者5戸と民泊代行業者を提訴(大阪地裁): 管理組合は民泊や仲介サイトへの登録を禁止。違約金の規定も設けている、築15年、15階建て約100戸(専有面積は60~70平方㍍)で、防犯カメラの映像や入館者記録などで民泊が行われていると確認した5戸の区分所有者や民泊代行業者らを相手に、各住戸の民泊行為の停止と約3267万円の損害賠償の支払を求めて大阪地裁に提訴した。 「住宅団地の再生検討会(敷地売却も検討)」(国土交通省): 検討会は住宅団地の新たな再生手法や、建替え円滑化法上の敷地売却制度を団地型マンションへ活用する要件の検討をしている。敷地売却・一団地認定の職権取り消し・再開発の枠組みを生かした団地再生を、現行法令を前提で、土地共有する全棟で耐震性が不足のケースを対象に、各棟で5分の4の決議を行えば、団地全体の敷地売却を可能にする。詳細 こまち瓦版H29.10.

こまち瓦版 平成29年8月号 

投稿日:2017年08月08日 作成者:古谷 忠

”編集後記”:マンション管理士などの「外部専門家の活用ガイドライン」公表(国交省)  外部専門家の導入手続きや選定基準、業務・契約内容、管理組合財産保護の措置を解説。管理規約や細則に定める事項の条文例や契約書例を提示。ガイドラインは「管理不全マンションを懸念」を念頭に、業務遂行の担保・組合財産の保護措置は、専門家の監視チェック体制、権限制限で金銭事故防止、出納業務の対象外化と賠償責任保険加入義務など。 ・マンションリフォーム技術協会で「クリーンコンサルタント宣言」  管理組合の正当な権利を守り、改修業界の適正な発展のために「クリーンなコンサルタント(設計事務所)」を再確認。日本建築家協会など4団体も、施工業者からバックマージンを取る改修工事で、管理組合の利益と相反した行為の「不適切コンサルタント」の存在を指摘し、これらの行為に危機感を強めていた。国交省も今年1月に注意呼び掛け通知。 民泊を認める住宅宿泊事業法「民泊新法」参院可決・成立(6月9日)  分譲マンションでの民泊事業は届け出時に管理規約に民泊を禁止する規定がない旨を記載させるなどのトラブル防止策が提示させる。“民泊を禁止する場合”“許容する場合”の標準管理規約を改正し規約例を示す。管理組合の総会・理事会決議で管理組合が民泊を禁止する方針を決定しているかを届出に確認し、禁止方針決定のマンションの民泊を防止する。詳細 こまち瓦版 H29.8.

こまち瓦版 平成29年6月号

投稿日:2017年07月18日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・建設業の法定福利費確保の促進(国交省)  建設業の社会保険等未加入対策(法定福利費の確保)の促進について、土地・建設産業局建設市場整備課長名で関係団体に通知した。建設作業員の社会保険加入を「必要経費」と位置付け、法定福利費が盛り込まれた予定価格で工事費用を契約するように、マンション大規模修繕工事等でも発注者に理解を求める内容。 ・窓ガラス・サッシ改修に経産省や国交省の補助金活用について  町田市小山田桜台団地管理組合(19棟、151戸)築31年で窓ガラス・サッシ、玄関扉交換工事を実施した。総工事費約1億3000万円のうち、窓ガラス・サッシ改修費用の3分の1に当たる約3000万円は補助金で賄った。工事から約1年が経ち、住環境の向上を実感する一方で、結露については住棟や住戸の位置で差があるという。 ・民泊実態調査結果を発表(厚生労働省)  民泊の現状を把握する目的で、民泊サイトに登録されている全国1万5127件で旅館業法の許可状況などを調べた。許可を得ていない営業物件は4624件で全体の約3割。このうち共同住宅は2508件で、半数以上を占める。一方、許可取得物件は2505件(簡易宿泊所営業1701件)で16.5%であった。調査中は全体の52.9%である。詳細 こまち瓦版 H29.6.

こまち瓦版 平成29年4月号

投稿日:2017年07月18日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・「民泊営業」は規約違反(大阪地裁)  管理理規約違反で、いわゆる「民泊」を行っていた区分所有者に管理組合が共同利益に反すると居室の使用停止と弁護士費用支払を求め訴訟した。民泊営業は管理規約に「明らかに違反するもの」と判断。ごみの放置などが「共同の利益に反するもの」と認定し50万円支払を命ず。裁判中に所有者が部屋を売却したため、使用停止請求は棄却した。 ・大規模修繕・設計コンサルの「利益相反行為」(国交省通知)  大規模修繕工事における「設計・管理方式」設計コンサルタントが管理組合の“利益と相反する立場”のケースがあるとして国土交通省が担当課長名義で関係団体に通知。大規模修繕工事の施行会社選定等を“公正に行われるよう注意する必要”があるとして「管理組合の取組み事例」を具体的に示した。 ・マンション管理ガイドライン改定概要公表(東京都)  「マンション管理ガイドライン改定検討会」(齋藤広子座長)の第一回会合の改定素案概要を公表した。都の「良質なマンションストックの形成促進計画」に則し、耐震化や老朽化マンションの再生を重視した内容で、管理組合の運営等を示した「管理組合編」に「防災対策」「耐震化対策」「マンション再生」の項目を新設。 詳細 こまち瓦版 H29.4.

こまち瓦版 平成29年2月号 

投稿日:2017年05月03日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  マンションリフォーム技術協会が「不適切コンサルタント問題」を提言:  大規模修繕工事で設計管理方式は設計コンサルタントが仕様書作成や施工業者選定支援を行う。不適切な設計コンサルタントは管理組合に「異常に安い」設計コンサル費用を提示してバックマージン等をもらう実態が「業界内で常識化」と問題提起。①割高な工事費②不明朗な工事発注③甘い工事管理などで業界の信用喪失、改修業界の劣化・衰退を危惧。  改正個人情報保護法のガイドラインを発表:  「管理組合が個人情報データベース等を事業の用に供すれば個人情報取扱事業者」とし、中小規模事業者は安全管理の緩和措置(通則編)が認められる組織的・人的・物理的・技術的分野の安全管理措置を例示している。同委員会はパブコメ意見などを踏まえ、今後「解説資料等の作成」という形で対応する考えである。  ・日住協は会員対象に相続放棄の有無を調査:  139管理組合で調査して、回答46組合中10組合(22%)で計14件の相続放棄の発生があった。発生時期は5年未満前が5件、5年以上10年未満前が5件、10年以上前が4件と分散。10組合の平均築年数は41年。相続放棄の問題点は「相続人が不明は調査に時間と費用がかかり、物件によっては売却が困難」「相続放棄訴訟等は煩雑な手間発生」「相続財産管理人により管理費等滞納が回収も」などがありマニュアル作成を計画中。 詳細 こまち瓦版 H29.2.

こまち瓦版 平成28年12月号

投稿日:2017年04月24日 作成者:古谷 忠

   ”編集後記”   ・改正個人情報保護法の施行まで、あと1年    個人情報保護委員会はガイドライン案で小規模の事業者向けに特例的対応を示す方針。簡易措置容認など「委員会でも自治会等に配慮を求める意見はある。管理組合や自治会等の活動内容を踏まえ対応方法を検討しておりQ&A等でも示したい」としており、管理組合等名簿の取扱いに関し、細則で対応する場合に規定を整えるべきかと検討する。  ・標準管理規約と民泊を巡り国交省と国家戦略特区諮問委員会で溝が埋まらず  2泊3日の特区民泊は現行規約のままでもできるか、佐藤マンション政策室長は「一番誤解を生まないのはあらかじめ管理組合が規約で民泊を許容するか否かを明確にすることで、その規定を例示したほうが管理組合に対し親切。現行の規約規定が民泊に有効か無効かの決着は訴訟を行うマンションの確定判決を待つしかないが、・・」と説明する。  ・携帯基地局の賃料等の法人税課税に提訴  通信事業者との締結契約は「所有権のない管理組合が権限のない者として行った契約」とし、管理組合側が強調する主張は「共用部分の所有者でない管理組合に賃料は帰属しない」として提訴。「共用部分からの利益が仮に年間200万円だと50戸では戸当たり収入4万円。給与所得以外の収入合算20万円以下は非課税なので税務署としては管理組合への課税は取りやすいが各区分所有者相手では手間が掛かかり取りにくくなる」ともされる。 詳細 こまち瓦版H28.12 

こまち瓦版 平成28年10月号

投稿日:2017年04月24日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  ・電力小売り自由化の最適な選択肢は何か  共用部分の電気契約で小売り電気事業者変更や料金プランの変更の決議要を、マンション管理業協会は「電気事業者変更」は総会の普通決議が必要とし、総会議決事項に「その他管理組合の業務に関する重要事項」の規定があり、料金プランに変更する場合は、理事会決議事項の「総会から付託された事項」を活用することを例示されている。  ・マンション標準管理委託契約書(コメント)改正  専有部分売時に宅建業者の求めで管理会社が開示するマション管理情報項目を充実させた新設の契約書別表第5.に一覧表記した。情報開示事務費用は交付の相手方から受領できる規定を契約本文で明文化し、宅建業者だけでなく売却予定の管理組合員から情報提供要求がある場合も書面または電磁的方法で開示する。  ・保険料ピークは築30年。築30年以降は一定  数年来、築年数別保険料体系の導入、保険料・免責金額の引き上げ、一定年数以上の新規引き受け拒否など、経年マンションに荒波のような大手各社の改定が続いた。代理店間では「年内までに大手各社の大きな改定の動きはなく、小康状態」とされる。満期前でも保険会社変更は可能で早めに複数の保険会社を比較して、選択しておきたい。 詳細 こまち瓦版H28.10

こまち瓦版 平成28年8月号

投稿日:2017年04月17日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・マン管新聞が管理会社総合管理受託戸数調査を実施、  管理組合は火災保険の値上げ、建築・設備費用の値上げで管理費会計が悪化して、建物や住民の高齢化も重なって管理費見直しの動きが増加してきたが、管理会社は顧客満足度向上で事業拡大を目指して戸数拡大の動きが増している。 ・国交省が民泊関連の管理規約案などの提示を検討、  新法による民泊は「住宅を活用した宿泊サービス」の位置付けで、現行の標準管理規約における専有部分の用途規定だけでは、条文解釈で混乱が生じる可能性もある。「専ら住宅―」という現行規定の解釈について専門家の意見を聞くなどする一方、トラブルの最小化を目的で「民泊を認める場合」「民泊を認めない場合」の管理規約を提示したい考え。  ・建替え売渡請求は「私的保護に尽きらず、公益的、社会政策的観点も包含」(東京高裁)  1審判断を支持。“建替えマニュアル“は「建て替え決議の有効要件ではない」とし、建て替え事業に関し、売り渡し請求額が低いとして元区分所有者が建替組合に損害賠償を求めていた訴訟の控訴審判決。請求額は不動産鑑定評価に基づき適正と反論していた売渡し請求は「複数の区分所有者の意見が集約されないことで老朽化し、一部滅失したりするなど、区分所有建物および敷地の社会経済的価が著しく妨げられることを防ぐ目的とするものであって、個々の区分所有者の私的権利の保護に尽きるものではない」と判示。詳細こまち瓦版H28.8.

こまちマンション管理士事務所

〒244-0804
神奈川県横浜市戸塚区前田町
472-3
TEL 045-827-3602
FAX 045-827-3602
furuya17@aqua.plala.or.jp