こまち瓦版 平成29年8月号 

投稿日:2017年08月08日 作成者:古谷 忠

編集後記: マンション管理士などの「外部専門家の活用ガイドライン」公表(国交省)  外部専門家の導入手続きや選定基準、業務・契約内容、管理組合財産保護の措置を解説。管理規約や細則に定める事項の条文例や契約書例を提示。ガイドラインは「管理不全マンションを懸念」を念頭に、業務遂行の担保・組合財産の保護措置は、専門家の監視チェック体制、権限制限で金銭事故防止、出納業務の対象外化と賠償責任保険加入義務など。 ・マンションリフォーム技術協会で「クリーンコンサルタント宣言」  管理組合の正当な権利を守り、改修業界の適正な発展のために「クリーンなコンサルタント(設計事務所)」を再確認。日本建築家協会など4団体も、施工業者からバックマージンを取る改修工事で、管理組合の利益と相反した行為の「不適切コンサルタント」の存在を指摘し、これらの行為に危機感を強めていた。国交省も今年1月に注意呼び掛け通知。 民泊を認める住宅宿泊事業法「民泊新法」参院可決・成立(6月9日)  分譲マンションでの民泊事業は届け出時に管理規約に民泊を禁止する規定がない旨を記載させるなどのトラブル防止策が提示させる。“民泊を禁止する場合”“許容する場合”の標準管理規約を改正し規約例を示す。管理組合の総会・理事会決議で管理組合が民泊を禁止する方針を決定しているかを届出に確認し、禁止方針決定のマンションの民泊を防止する。詳細 こまち瓦版 H29.8.

こまち瓦版 平成29年6月号

投稿日:2017年07月18日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・建設業の法定福利費確保の促進(国交省)  建設業の社会保険等未加入対策(法定福利費の確保)の促進について、土地・建設産業局建設市場整備課長名で関係団体に通知した。建設作業員の社会保険加入を「必要経費」と位置付け、法定福利費が盛り込まれた予定価格で工事費用を契約するように、マンション大規模修繕工事等でも発注者に理解を求める内容。 ・窓ガラス・サッシ改修に経産省や国交省の補助金活用について  町田市小山田桜台団地管理組合(19棟、151戸)築31年で窓ガラス・サッシ、玄関扉交換工事を実施した。総工事費約1億3000万円のうち、窓ガラス・サッシ改修費用の3分の1に当たる約3000万円は補助金で賄った。工事から約1年が経ち、住環境の向上を実感する一方で、結露については住棟や住戸の位置で差があるという。 ・民泊実態調査結果を発表(厚生労働省)  民泊の現状を把握する目的で、民泊サイトに登録されている全国1万5127件で旅館業法の許可状況などを調べた。許可を得ていない営業物件は4624件で全体の約3割。このうち共同住宅は2508件で、半数以上を占める。一方、許可取得物件は2505件(簡易宿泊所営業1701件)で16.5%であった。調査中は全体の52.9%である。詳細 こまち瓦版 H29.6.

こまち瓦版 平成29年4月号

投稿日:2017年07月18日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・「民泊営業」は規約違反(大阪地裁)  管理理規約違反で、いわゆる「民泊」を行っていた区分所有者に管理組合が共同利益に反すると居室の使用停止と弁護士費用支払を求め訴訟した。民泊営業は管理規約に「明らかに違反するもの」と判断。ごみの放置などが「共同の利益に反するもの」と認定し50万円支払を命ず。裁判中に所有者が部屋を売却したため、使用停止請求は棄却した。 ・大規模修繕・設計コンサルの「利益相反行為」(国交省通知)  大規模修繕工事における「設計・管理方式」設計コンサルタントが管理組合の“利益と相反する立場”のケースがあるとして国土交通省が担当課長名義で関係団体に通知。大規模修繕工事の施行会社選定等を“公正に行われるよう注意する必要”があるとして「管理組合の取組み事例」を具体的に示した。 ・マンション管理ガイドライン改定概要公表(東京都)  「マンション管理ガイドライン改定検討会」(齋藤広子座長)の第一回会合の改定素案概要を公表した。都の「良質なマンションストックの形成促進計画」に則し、耐震化や老朽化マンションの再生を重視した内容で、管理組合の運営等を示した「管理組合編」に「防災対策」「耐震化対策」「マンション再生」の項目を新設。 詳細 こまち瓦版 H29.4.

こまち瓦版 平成29年2月号 

投稿日:2017年05月03日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  マンションリフォーム技術協会が「不適切コンサルタント問題」を提言:  大規模修繕工事で設計管理方式は設計コンサルタントが仕様書作成や施工業者選定支援を行う。不適切な設計コンサルタントは管理組合に「異常に安い」設計コンサル費用を提示してバックマージン等をもらう実態が「業界内で常識化」と問題提起。①割高な工事費②不明朗な工事発注③甘い工事管理などで業界の信用喪失、改修業界の劣化・衰退を危惧。  改正個人情報保護法のガイドラインを発表:  「管理組合が個人情報データベース等を事業の用に供すれば個人情報取扱事業者」とし、中小規模事業者は安全管理の緩和措置(通則編)が認められる組織的・人的・物理的・技術的分野の安全管理措置を例示している。同委員会はパブコメ意見などを踏まえ、今後「解説資料等の作成」という形で対応する考えである。  ・日住協は会員対象に相続放棄の有無を調査:  139管理組合で調査して、回答46組合中10組合(22%)で計14件の相続放棄の発生があった。発生時期は5年未満前が5件、5年以上10年未満前が5件、10年以上前が4件と分散。10組合の平均築年数は41年。相続放棄の問題点は「相続人が不明は調査に時間と費用がかかり、物件によっては売却が困難」「相続放棄訴訟等は煩雑な手間発生」「相続財産管理人により管理費等滞納が回収も」などがありマニュアル作成を計画中。 詳細 こまち瓦版 H29.2.

こまち瓦版 平成28年12月号

投稿日:2017年04月24日 作成者:古谷 忠

   ”編集後記”   ・改正個人情報保護法の施行まで、あと1年    個人情報保護委員会はガイドライン案で小規模の事業者向けに特例的対応を示す方針。簡易措置容認など「委員会でも自治会等に配慮を求める意見はある。管理組合や自治会等の活動内容を踏まえ対応方法を検討しておりQ&A等でも示したい」としており、管理組合等名簿の取扱いに関し、細則で対応する場合に規定を整えるべきかと検討する。  ・標準管理規約と民泊を巡り国交省と国家戦略特区諮問委員会で溝が埋まらず  2泊3日の特区民泊は現行規約のままでもできるか、佐藤マンション政策室長は「一番誤解を生まないのはあらかじめ管理組合が規約で民泊を許容するか否かを明確にすることで、その規定を例示したほうが管理組合に対し親切。現行の規約規定が民泊に有効か無効かの決着は訴訟を行うマンションの確定判決を待つしかないが、・・」と説明する。  ・携帯基地局の賃料等の法人税課税に提訴  通信事業者との締結契約は「所有権のない管理組合が権限のない者として行った契約」とし、管理組合側が強調する主張は「共用部分の所有者でない管理組合に賃料は帰属しない」として提訴。「共用部分からの利益が仮に年間200万円だと50戸では戸当たり収入4万円。給与所得以外の収入合算20万円以下は非課税なので税務署としては管理組合への課税は取りやすいが各区分所有者相手では手間が掛かかり取りにくくなる」ともされる。 詳細 こまち瓦版H28.12 

こまち瓦版 平成28年10月号

投稿日:2017年04月24日 作成者:古谷 忠

”編集後記”  ・電力小売り自由化の最適な選択肢は何か  共用部分の電気契約で小売り電気事業者変更や料金プランの変更の決議要を、マンション管理業協会は「電気事業者変更」は総会の普通決議が必要とし、総会議決事項に「その他管理組合の業務に関する重要事項」の規定があり、料金プランに変更する場合は、理事会決議事項の「総会から付託された事項」を活用することを例示されている。  ・マンション標準管理委託契約書(コメント)改正  専有部分売時に宅建業者の求めで管理会社が開示するマション管理情報項目を充実させた新設の契約書別表第5.に一覧表記した。情報開示事務費用は交付の相手方から受領できる規定を契約本文で明文化し、宅建業者だけでなく売却予定の管理組合員から情報提供要求がある場合も書面または電磁的方法で開示する。  ・保険料ピークは築30年。築30年以降は一定  数年来、築年数別保険料体系の導入、保険料・免責金額の引き上げ、一定年数以上の新規引き受け拒否など、経年マンションに荒波のような大手各社の改定が続いた。代理店間では「年内までに大手各社の大きな改定の動きはなく、小康状態」とされる。満期前でも保険会社変更は可能で早めに複数の保険会社を比較して、選択しておきたい。 詳細 こまち瓦版H28.10

こまち瓦版 平成28年8月号

投稿日:2017年04月17日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・マン管新聞が管理会社総合管理受託戸数調査を実施、  管理組合は火災保険の値上げ、建築・設備費用の値上げで管理費会計が悪化して、建物や住民の高齢化も重なって管理費見直しの動きが増加してきたが、管理会社は顧客満足度向上で事業拡大を目指して戸数拡大の動きが増している。 ・国交省が民泊関連の管理規約案などの提示を検討、  新法による民泊は「住宅を活用した宿泊サービス」の位置付けで、現行の標準管理規約における専有部分の用途規定だけでは、条文解釈で混乱が生じる可能性もある。「専ら住宅―」という現行規定の解釈について専門家の意見を聞くなどする一方、トラブルの最小化を目的で「民泊を認める場合」「民泊を認めない場合」の管理規約を提示したい考え。  ・建替え売渡請求は「私的保護に尽きらず、公益的、社会政策的観点も包含」(東京高裁)  1審判断を支持。“建替えマニュアル“は「建て替え決議の有効要件ではない」とし、建て替え事業に関し、売り渡し請求額が低いとして元区分所有者が建替組合に損害賠償を求めていた訴訟の控訴審判決。請求額は不動産鑑定評価に基づき適正と反論していた売渡し請求は「複数の区分所有者の意見が集約されないことで老朽化し、一部滅失したりするなど、区分所有建物および敷地の社会経済的価が著しく妨げられることを防ぐ目的とするものであって、個々の区分所有者の私的権利の保護に尽きるものではない」と判示。詳細こまち瓦版H28.8.

こまち瓦版 平成28年6月号

投稿日:2016年07月07日 作成者:古谷 忠

”編集後記” ・マンション管理適正化指針と標準管理規約の改正: 理事会運営方式定着の管理者管理で、区分所有者以外の外部専門家も管理組合役員になれる規定を選択でき、管理費と管理組合業務の条文で「居住者間のコミュニティー形成」削除の改訂をした。監事の理事会出席を義務付け、暴力団排除条項を新設。災害時等に理事会の応急的対応を明確化し、理事長等の占有部分の立ち入り権限を容認した。 ・都大田区は全国初めて民泊施設2物件を認定 うち1件は投資用分譲マンションで管理規約は標準管理規約と同様「専ら住宅」の使用のみを許可している内容。区の生活衛生課係長は「ガイドラインでは管理規約の確認は認定要件にしておらず、管理組合の了解も要件ではない」と指摘。国の判断が明確でない現在、申請方法に問題はないと話す。同マンションの事業関係者は「対応を検討する予定」。・透明ガラス染み不具合修補請求が敗訴(東京高裁)「やや透過性が異なるが眺望が遮られることはなく通常の使用に支障を生じていない」とし、区分所有者が売主に修補拒否された後、管理組合に対応義務を怠ったとして115万円の賠償を求めていた訴訟を東京高裁が控訴を棄却した。問題になったガラスはバルコニーの4枚中の1枚。「確かに目視で分かる程度の小さな気泡がまだらにある。気になる人は気になるが、気にならない人はならない」というレベルで、交換見積額は85万円だった。  細:こまち瓦版H28,6.

こまち瓦版 平成28年4月号

投稿日:2016年04月20日 作成者:古谷 忠

“編集後記”  ・会計役員の着服を当時の理事長と会計監査に賠償責任(東京高裁): 会計担当は着服発覚後逮捕。懲役3年実刑をうけた。管理組合は「預金通帳確認など被害回避を」見過ごした当時の理事長と会計監査に善管注意義務違反の職責を問い、約5,489万円の損害賠償を求めた。裁判所は「着服損害を理事長と会計監査だけに負担させることはできない」と被害額の9割を過失相殺し、残る1割の約464万円を認定した。  ・『民泊』実施は管理規約改正が必要(石井国交相見解):  管理規約が標準管理規約第12条「占有部分の用途」を「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」に沿って規定しているマンションでは民泊の実施はできないとする見解を示した。 ・総会決議を経ない設計監理コンサル契約は成立しない(東京高裁):  設計・監理コンサル契約は区分所有法上「管理」に該当し「総会の決議が必要」な事項と認定。同法の管理者(理事長)の権限は一般社団法人の代表理事のような包括的代理権を有しているものではなく、管理組合が契約に基づく代金を支払う義務はないと結論付けて、契約の締結には総会決議が必要であるとした。 詳細、こまち瓦版H28.4.

こまち瓦版 平成28年2月号

投稿日:2016年02月04日 作成者:古谷 忠

”記載概要” ・魚沼市のマンションで前理事長が管理費等約11億円を着服: 前理事長は首都圏在住の公認会計士で約16年間管理組合資金を自身に送金や現金引出した着服の事実を認めている。印鑑は副理事長、通帳は理事長が保管になっていたが、前理事長が「私が全部やります」と印鑑も所持するようになった。会計報告では偽装した残高証明書のコピーを提出して発覚を免れていた。・「民泊サービス」家主不在マンションの課題: 「民泊サービスの在り方に関する検討会」第1回会合が東京・霞が関の厚生労働省で開かれ、民泊活用の体制作りの課題を整理された。家主不在のマンションにおける課題は①宿泊者の本人確認や緊急時対応など管理体制確保②管理規約や転貸禁止等の賃貸契約順守③ごみ・騒音等による近隣住民トラブル防止等が指摘された。現行制度はマンションの自宅等を反復継続し有償で提供するものは旅館業法の許可が必要で、消防用設備等の新たな設置が必要の場合もある。 ・玄関扉の改修拒否した区分所有者に「協力義務と妨害禁止義務」判決(東京地裁): 「区分所有者は総会決定した工事に協力する義務がある」とし、区分所有法46条・57条に基づく 協力義務と妨害禁止義務があることの確認と、訴訟費用の支払を求めた訴訟。 「被告は当然に決議に従う義務があり、原告は決議を実行し、協力を求める権利、義務を有する」とする確認の訴えを認め、訴訟費用も約60万円支払を判決 詳細、こまち瓦版 H28,2

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